La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. L'objectif : éradiquer les passoires thermiques du parc locatif français d'ici 2034. Voici tout ce qu'il faut savoir.
Le calendrier en un coup d'oeil
Trois échéances majeures rythment l'interdiction de location des logements énergivores :
- 1er janvier 2025 : interdiction de location des logements classés G (consommation > 420 kWh/m²/an en énergie primaire). C'est déjà en vigueur.
- 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F. C'est la prochaine échéance majeure.
- 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E. La dernière marche du calendrier.
L'interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements de bail. Un locataire déjà en place dans un logement G peut y rester jusqu'au terme de son bail, mais le bail ne pourra pas être renouvelé si le logement n'a pas été rénové.
2025 : les DPE G déjà interdits
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location. Cela concerne environ 1,5 million de logements en France (4,8% du parc de résidences principales).
Les conséquences sont déjà visibles sur le marché :
- Baisse des prix : les biens classés G se vendent en moyenne 15 à 20% moins cher que des biens équivalents mieux classés.
- Augmentation de l'offre : des propriétaires bailleurs qui ne souhaitent pas rénover mettent leurs biens en vente, augmentant l'offre de passoires thermiques sur le marché.
- Opportunités d'achat : pour les investisseurs prêts à rénover, c'est le moment d'acheter à prix décoté et de valoriser le bien par la rénovation.
2028 : l'échéance F qui approche
La prochaine grande échéance concerne les logements classés F. Avec environ 2,4 millions de logements concernés (7,9% du parc), l'impact sera encore plus massif qu'en 2025.
Ce qu'il faut anticiper :
Pour les bailleurs actuels
- Si ton bien est classé F, tu as moins de 2 ans pour le rénover ou le vendre.
- Les travaux de rénovation peuvent prendre 6 à 12 mois entre le diagnostic, les devis, les travaux et le nouveau DPE.
- Anticiper maintenant permet de bénéficier de meilleures conditions : disponibilité des artisans RGE, délais d'obtention des aides, etc.
Pour les investisseurs
- Les biens classés F vont voir leur prix baisser à mesure que l'échéance approche, surtout si les propriétaires n'ont pas anticipé.
- C'est la fenêtre d'opportunité idéale : acheter un F décoté, rénover en D ou C, et capturer à la fois la plus-value et les loyers.
- Avec le nouveau coefficient électricité à 1,9, certains logements F chauffés à l'électricité pourraient même passer en E sans travaux.
2034 : l'horizon E
La dernière étape concerne les logements classés E. Avec environ 5,5 millions de logements (17,8% du parc), c'est l'échéance la plus massive en volume.
Si l'échéance paraît lointaine, elle a déjà des effets :
- Les acquéreurs deviennent plus vigilants sur le classement DPE lors de l'achat.
- Les banques commencent à intégrer le risque "passoire thermique" dans leurs conditions de prêt.
- Les investisseurs à long terme intègrent déjà cette contrainte dans leurs calculs de rentabilité.
Quelles sanctions pour les bailleurs ?
La loi ne prévoit pas de sanctions pénales directes pour les bailleurs qui mettraient en location un bien interdit. En revanche :
- Le locataire peut demander au juge d'imposer des travaux de mise en conformité au bailleur.
- Le juge peut réduire le loyer voire le suspendre jusqu'à la réalisation des travaux.
- Le bailleur s'expose à des dommages et intérêts si le logement est considéré comme indécent.
- Un gel des loyers s'applique : il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G, même lors d'un changement de locataire.
Comment anticiper : la stratégie en 4 étapes
- Diagnostic : fais réaliser un DPE à jour (surtout si ton DPE date d'avant 2021, car la méthode a changé).
- Simulation : utilise un outil comme Patronome pour simuler les travaux nécessaires et leur impact sur le classement DPE.
- Financement : calcule le coût net après aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) et la rentabilité de l'opération.
- Action : planifie les travaux avec des artisans RGE pour être en conformité bien avant l'échéance.
Ne pas attendre la dernière minute est crucial. Plus l'échéance approche, plus la demande d'artisans RGE augmente, les délais s'allongent et les prix montent.